2013年印尼经济增长放缓对工业地产产生了影响。GDP增长放缓、通胀走高和印尼卢比贬值扰乱了宏观经济环境，导致股价下跌，使投资者对印尼的短期前景表示担忧（详见“2014年印尼经济展望”）。因此，制造业失去了2010年到2012年间所显示出的弹性，反过来也削弱了对工厂和仓库及所占土地的需求。

印尼西爪哇经济中心地带的特定工业地产并未跟上国家在过去几年的发展

 

工业中心地带供应几乎停滞

印尼西爪哇经济中心地带的特定工业地产并未跟上国家在过去几年的发展。印尼央行的数据显示，2013年第四季度，首都雅加达、茂物、勿加泗和卡拉旺（简称“Jabobeka”）市内和周边的工业地产面积为6771公顷，与上年同期持平，并仅略微高出2010年的6197公顷。

 工业地产存量（公顷）

数据来源：印尼央行

尽管现时疲弱，销售价格继续上涨

鉴于在经济快速发展的同时工业地产供应增长不足的情况，价格出现大幅上涨的现象便不足为奇了。在Jabobeka地区，2013年的销售价格为每平方米2,741,840印尼卢比，比2010年底的每平方米730,315印尼卢比几乎翻了两番。而万丹地产2013年的销售价格则从2010年第四季度的每平方米620,340印尼卢比上涨至每平方米1,577,388印尼卢比。

虽然2013年销售价格的上升趋势持续不减，但相比而言更加紧跟当前经济景气指数的租赁价格则在2013年下半年放缓，反映出由于部分外资撤出市场而使投资者信心下降。

工业用地销售价格（印尼卢比/平方米）

 

数据来源：印尼央行

新的增长前沿

土地价格与工业地产与主要城市（尤其是雅加达）以及运输渠道（如收费公路）的临近程度密切相关。可靠电力（详见“印尼的电力和发电业”）及高效港口（详见“印尼物流业”）等配套基础设施发展停滞不前是过去几年印尼工业地产扩展缓慢的原因之一。近期对先前繁琐的征地法律和法规的修改以及政府开支的增加和对公私伙伴关系承诺的加大燃起了基础设施将加快发展的这一希望（详见“印尼基础设施：公私伙伴关系蕴藏的巨大机遇”）。

显然，工业投资者更偏爱全国人口密度最大且最富裕的地区——雅加达市内或邻近的地产。然而，在经济增长方面，其他地区可作为制造业基地的吸引力也在提升。所谓的“印尼经济加速与扩展总体规划”（MP3EI）规定了2025年之前的具体目标，包括在全国建立工业集群以及集群间的交通渠道。而这些集群附近的工业用地需求和供应将有望增长。

风险因素

对于工业活动乃至印尼工业地产市场而言，有两个风险因素值得讨论。第一个涉及工业用地价格，在2010年以前被认为在全球范围内极具竞争力，而此后由于增长过快以至于演变成为国内工业的负担。

第二个因素涉及印尼劳动力市场。2012年和2013年，大规模的罢工和集会扰乱了主要工业区的生产，对正规部门的就业造成了压力，并促使部分制造商考虑迁至其他东盟国家。

这两个因素将印尼的生产成本推高至超出生产力所能衡量的合理价格。如果照这样持续下去，走高的单位成本可能危及印尼作为汽车及零部件、食品加工、纺织及消费品行业等工业地产主要用户制造基地的竞争力（详见“印尼的快速消费品行业”）。

要做的工作

为保持印尼对制造商的吸引力，政府必须加快已规划的基础设施项目，这对于公司的产品生产和配送至关重要。那些寻求购买或租用工业用地的企业必须仔细评估地块周边基础设施的当前状况和未来发展，并考虑自身成本，因为可能需要对现有设施进行改造。工业地产领域应采取措施将地块逐渐远离首都地区和西爪哇。而无论是在面积增长还是价格增长方面，恰恰是印尼东部日趋发达的二线城市周围地区及工业或尚未实现工业化的地区拥有成为工业地产的足够潜力。

Global Business Guide Indonesia - 2014

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