过去几年，随着印尼经济走势强劲，印尼的房地产业继续同步增长。受利好营商环境的影响，企业的快速扩张带动了对办公空间的旺盛需求，引发分层办公用房价格和租金大幅增长。零售业也体现出类似的趋势，国内外零售商竞相瓜分印尼家庭日益增长的购买力和消费力而积极扩大各自在印尼的“版图”。此外，由于不断扩大的中产阶级人口及低利率环境，因此住宅市场在中档住宅及豪宅需求的带动下也迅猛增长。核心通货膨胀率一直稳定在5%以下，帮助将借贷成本控制在较低水平。从2013年开始，雅加达政府计划对应缴税销售额在20亿卢比（折合206,000美元）以下的房屋和土地地块分别削减90%和27%的地税和房产税。在过去几年，随着印尼投资环境的不断改善，投资者信心也不断增强。印尼的房地产业有望继续乘风破浪，扬帆远航。

印尼央行继续禁止向开发商发放土地收购贷款，这使得项目资金的筹集和土地收购成为不具备公开募股能力的小规模开发商所面临的难题（详见“让银行助实体经济一臂之力”）。因此，几家房地产开发巨头继续垄断印尼的房地产业，主要包括Lippo Karawaci、Sinarmas Land、 Jababeka、Ciputra、Summerancon Agung、Bakrieland、Pakuwon Jati和Agung Podomoro。住宅项目一直在印尼主要开发商项目和收入中占最大比重。但是，由于需求和房地产价值全线飙升，各大开发商正将注意力转移至商业开发项目，如写字楼、零售和餐饮设施，稳步地丰富其投资组合。

据估计，仅在大雅加达地区，每年对新住宅单位的需求就达200,000，每年对一手住宅的需求约为100,000（数据来源于仲量联行）。目前的市场供应情况仅满足一半的潜在需求。新住宅单位有一半都是冲着大众市场的。在需求方面，与整体市场相比，中高端住宅项目的销售在不断加强，豪宅的需求增长尤为强劲。在过去几年中，大雅加达地区的房价大幅飙升，2012年涨幅逾30%。在2013年到2014年期间，房价预计将进一步上涨15-20%（数据来源于巴哈纳斯证券公司）。抵押贷款占GDP的比例仅为2.4%（数据来源于巴哈纳斯证券公司），应该会给按揭融资带来更大的增长空间。

办公空间

随着经济稳步增长及商业活动活跃，企业继续树立各自在印尼的影响力，尤其在雅加达中央商务区。2012年CBD写字楼的净接受总面积为350,000平方米，全年累计420万平方米，同比增长9.1%。占用率上升至92.9%，其中C级写字楼占用率最高，为96.4%，其次是B级和A级写字楼，分别为93.9%和91.0%。随着88 Kasablanka的落成，2012年累计供应总面积为450万平方米，同比增长6.5%。2013年预计将进一步增长340,000平方米，其中88.0%将为A级写字楼。平均每平方米租金增长30.1%至215,900卢比（约合22.52美元）。由于新规的出台，上涨的电费以及停车费都体现在服务费中，2013年租金预计上涨10.0-15.0%（数据来源于高纬物业）。

截至2012年底，分层产权写字楼占总可用写字楼的比例约为16.8%（数据来源于高纬物业）。

来源：高纬物业2012年第四季度市场行情

零售空间

2012年雅加达零售市场的需求强劲，全年净接受面积为229,300平方米，达到自2005年以来最高水平（详见“现代零售网点的崛起”）。由于新落成项目业主间的激烈竞争，尽管不乏缓慢，零售物业租金有所上涨。目前的工程愈加重视集住宅、商用和零售于一体的混合用途项目。这种多用途开发项目已成为国际品牌的聚集地，包括H&M、Uniqlo和Galleries Lafayette。随着Cikini Gold Center的落成，零售空间增长了7.4%至380万平方米。加之8.0%的累计需求增长，导致占用率在2012年底达到81.4%。2013年预计将新增283,100平方米，到2013年底总供应面积将达410万平方米。由于零售市场的激烈竞争将继续持续，平均总租金有望维持相似水平（高纬物业）。

2012年，印尼出台条例允许外国人拥有房产，但仅限于价值至少为20亿卢比（约合206,000美元）的公寓。该条例允许外国人申请购买房屋所有权证，与土地权完全脱离。届时，外国人可租赁房产25年，而且可另外延长25年和20年，共计70年。与租赁权不同，房屋所有权证可以过户及交易。

由于受到利率创历史新低和印尼家庭购买力提升的支撑，在2013年及以后，大雅加达地区等主要城市的住宅房产需求预计将保持强劲。土地价格的上涨应该能够带动城市型公寓的需求，进一步推高销售价格。在零售网点方面，需求将来自于国内外零售商。不断壮大的中产阶级队伍和不断上涨的最低工资水平所提振的购买力应该能够为零售消费创造需求。在办公用房方面，鉴于有限的供应和增长的需求，尤其是随着政府计划提高电费、停车费、最低工资和燃料价格，基础租金和服务费等占用成本飙升，因此，租金预计将持续上涨。总之，与区域邻国相比，印尼房地产价格仍然相对较低，但质量标准相差不大。由于土地稀缺、股票下跌及开发商争先恐后地提高接受和占用水平，房地产价格将被推高，因此房地产业未来会有所改观。

一线城市中心地区公寓价格（美元/平方米）

来源：2012年环球房地产指南

一线城市中心地区公寓租金回报率（%）

来源：2012年环球房地产指南

Global Business Guide Indonesia - 2013