印尼的房地产市场对外商而言是最具吸引力的。尤其是考虑到土地价格很有竞争力同时又考虑到该国作为东盟政治与经济中心的未来前景。外商在印尼的土地使用权仍然是一个有争议性的话题，考虑到印尼在保护房地产权利所面临的挑战以及避免发生在迪拜的房地产市场泡沫则在全球危机时期暴露。印尼政府将改变外商在印尼的土地拥有权法，主要把外商的土地使用权从25年延长到70年，但这一法律草案还在国会审议过程中，而过去曾一度传出消息法律会在2010年底通过，只要法律一旦生效，会有更多的外商对印尼的房地产产生兴趣，并与邻国如马来西亚和新加坡进行比较。

现行的法规

政府当前对外商规定的用地权，是依照印尼政府1996年第41条法令关于外商在印尼的住房使用权。目前印尼政府就外商在印尼的房地产使用权一事，进行讨论重新修改在2011年的法律草案关于住房和居民区。截至2011年6月，现行法律规定，定期到访印尼的外商，可以在住房或商业空间领域进行投资并获得长达70年的使用权。这个70年的期限，分三个阶段获取，最初为25年，然后20年，最后25年。非印尼公民不能拥有不动产(Hak Milik)，只可以获得使用权(Hak Pakai)。这意味着外商受约束，并不能在最受欢迎的地区购买土地尤其是已经注册为拥有权土地上的建筑物(Hak Guna Bangunan和Hak Milik)。

楼房住宅条例草案也在讨论当中，这关系到公寓而不是落地房屋。外商购买公寓的整个形式截然不同，指的是外商只拥有其建筑物但土地所有权归印尼方所有。法律的改变将有助于外商获取更长的土地使用权期限，但不会影响1960年制定的基本农业法案，关于外商获取土地所有权是违反宪法的。楼房住宅议案的通过将明确规定有关土地所有权、楼房住宅以及土地拥有权法，以促进外商获取土地所有权。这将是一个重要的步骤，使国际投资者有自信在印度尼西亚房地产市场进行投资。

非印尼公民目前可以采用以下方法购买房地产：

购买一块已经申请获得拥有权 (Hak Milik)的土地并且已经有一个住宅结构或建构，或者已经申请获得使用权(Hak Pakai)的土地。

P购买的公寓，必须是地层标题的一座公寓，而且用地必须是使用权(Hak Pakai)。

购买的房子必须是建筑在一块已经在文件上注册为拥有权的土地上，以确保可以使用25年并再延长25年。

用当地印尼人的名字购买房地产，但在委托书或其他合法权益上把全权转让给原来的外商。

一家外资企业可以拥有一块土地以及注册为使用权而不是拥有权的建筑物。房地产属于该公司的资产，因此必须缴纳税务以及每30年更新一次的IUT固定经营许可证费。这是最明智的做法，以避免被一些不择手段的印尼公民蒙骗。

未来的规定

公共住房部长 Suharso Monoarfa支持外国投资者获得土地拥有权的政策。他吸取了其他国家的错误，由于房地产价格飙升，引起房地产泡沫，这样的情况如果发生在印尼，那么印尼公民反而会被迫退出市场，结果印尼公民买不起房地产：“土地是有限的，由于土地价格对外商而言很便宜，所以外商在这一点会比印尼公民占优势”。至于对外商规定的新法律一题，部长证实了即将出台的新法律规定外商可以在印尼购买房地产并获得70年的使用权，他补充说：“政府当然也将会重新评估房地产的用途，比如把目前的部分住房空间改变成办公空间”。但目前仍在讨论过程中的则是外商只可以购买什么样的房地产。有部门建议外商只可以购买15亿盾以上的住房，而另有部门则认为外商应该只能购买20亿盾以上的住房，旨在保护低收入阶层的房地产领域。外商将会被限制只可以在印尼包括雅加达、万隆、日惹以及巴厘岛甚至像巴丹岛经济特区在内的几个大城市或旅游胜地购买房地产。

土地使用权被延长到70年，当然会更吸引外商作为银行家愿意批准长期的融资项目。印尼即将规定的70年期限；虽然比起之前的25年期限有所改进，但这一期限还远不如新加坡和马来西亚的90年土地使用权期限，另一个还存在的问题是，上述的新法律会在何时出台生效也还是个未知数，况且到目前为止，还有许多前提讨论的话题都还没有得出结论。

这些改变将有益于那些想在印尼从商、旅游或退休养老的外国人，但是这一改变并不会制造一个有价值的投资机会，因为现行的法律抵御了任何单位高估土地未来的价格或用处。外国人只允许购买已经建好的房子但其数量还是相当有限。大多数的地层标题建筑物都不是建在这一类型的土地上，因为多家银行不太愿意在这种法律力量较弱的土地类型上融资。无论是外国人还是印尼公民的土地所有权都受到很不理想的待遇；在2010年至2011年的世界经济竞争力报告书显示，印尼政府对国民和非国民的土地所有权的法律限制度，排在全球139个国家的第84位。

法律的延迟通过以及平庸的变化，将不会对房地产业带来显著的改进，这恰恰与开发商所希望的相反。经济稳步增长将会提高某个国家的投资吸引力，届时房地产投资商，会在全亚洲寻找利润最高的国家与地区进行投资与开发，而逐渐忽略印尼。通过法律的改进希望房地产业能为国家做出贡献，并创造占国民生产总值百分之十的收入，这是一项需要长期来实现的目标。

词汇说明：

Hak Milik——不动产可以转让、出售、抵押、继承，但只是对印尼公民和印尼企业有效。国际企业不享有这一特权。

Hak Guna Bagunan——可以由公司（外国或国内公司）或个人建筑的权利，有效期为20 - 30年，届期必须向全国土地局申请延长。购买的目的必须明确，并必须在购买的土地有效地利用和合理地开发，不能荒废土地。

Hak Sewa Bagunan——租赁土地用于建造建筑物的权利，有效期由地主和租户双方协商决定。这是一种非正式的协议，因为没有在注册机关注册，所以租户是完全不受法律保护的。这种方式可以由一个居住在印尼的外国人或外企在印尼建立分公司采用。但必须遵守双方协定好的租期。

Hak Pakai——使用土地的权利，但有特定的目的和明确约定的时间限制。印尼公民、在印尼定居的外国人、外资企业以及外企常驻代表机构均可获得这一权利。

Hak Guna Usaha——开发和利用权，适用于国有土地，用于农业和养殖用途，使用期为35年可以向全国土地机构再延长25年。土地必须根据使用目的进行有效利用和开发，不得荒废。

Strata Title——可以出售给常驻印尼的外国人的公寓使用权，因为这种类型的房地产属于楼房空间不是落地空间。

Global Business Guide Indonesia - 2012